Sendling gilt als der dicht bebaute, bodenständige Stadtteil im Südwesten Münchens, in dem Genossenschaftsbauten, Altbauten aus der Zeit vor 1919 und ruhige Seitenstraßen nahe Flaucher und Südpark zusammenkommen. Bezahlbar im Münchner Sinne war Wohnen hier nie wirklich, doch wer eine Mieterhöhung bekommt, eine Wohnung neu anmietet oder einfach wissen will, ob der eigene Vertrag noch marktgerecht ist, kommt am Mietspiegel für München nicht vorbei.
Seit Frühjahr 2025 gilt in München der neue, qualifizierte Mietspiegel 2025.1 Er löst die Ausgabe von 2023 ab und ist auch für Sendling das wichtigste Werkzeug, um faire Mieten zu prüfen. Dieser Service-Artikel erklärt Schritt für Schritt, was der Mietspiegel ist, wie das Münchner Modell funktioniert und wie du für eine konkrete Sendlinger Adresse die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelst.
- Was der Mietspiegel ist und wofür er rechtlich gilt
- Aktueller Stand: Mietspiegel 2025
- So funktioniert das Münchner Modell
- Sendling: Stadtbezirk 6 im Überblick
- Wohnlagen in Sendling: eine Einordnung
- Den eigenen Wert online ermitteln
- Mieterhöhung prüfen: das Wichtigste in Kürze
- Ausblick: Mieten in Sendling und die Münchner Wohnpolitik
- Quellen
Was der Mietspiegel ist und wofür er rechtlich gilt
Der Mietspiegel ist eine offizielle Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in München. Er bildet ab, welche Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine bestimmte Art von Wohnung in der Stadt üblich ist. Herausgegeben wird er vom Sozialreferat der Landeshauptstadt München, in Abstimmung mit den Mieter- und Vermietervertretern.2
Rechtlich basiert der Mietspiegel auf den Paragrafen 558 und 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs.3 München verfügt über einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Das bedeutet: Er ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und genießt vor Gericht eine Vermutungswirkung.4 Wer eine Mieterhöhung über die im Mietspiegel ausgewiesene Spanne hinaus begründen will, muss höhere vergleichbare Mieten nachweisen, was in der Praxis selten gelingt.
Der Mietspiegel hat damit drei zentrale Funktionen. Erstens dient er als Grundlage für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis, die nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind. Zweitens wird er bei der Mietpreisbremse für Neuvermietungen herangezogen, die in Bayern zum 1. Januar 2026 neu gefasst und bis Ende 2029 verlängert worden ist.5 Drittens ist er Schiedsrichter in jeder Auseinandersetzung über die angemessene Miete.
Aktueller Stand: Mietspiegel 2025
Der Münchner Stadtrat hat den Mietspiegel 2025 am 26. März 2025 als qualifiziert anerkannt, der Sozialausschuss hatte ihn zuvor am 20. März beraten.6 Er löst den Mietspiegel 2023 ab. In die Berechnung sind Mieten eingeflossen, die im Zeitraum Februar 2018 bis Januar 2024 neu vereinbart oder geändert worden sind.7
München erstellt seinen Mietspiegel im Zwei-Jahres-Rhythmus, alle vier Jahre als komplette Neuerhebung. Der Mietspiegel 2025 deckt nach Angaben des Sozialreferats rund 500.000 frei finanzierte Wohnungen in der Stadt ab. Die Stichprobe wurde aus dem Melderegister gezogen, Mieter machten dabei Angaben zur Ausstattung und zur energetischen Beschaffenheit ihrer Wohnungen.8
Die durchschnittliche ortsübliche Nettokaltmiete laut Mietspiegel 2025 liegt bei 15,38 Euro pro Quadratmeter. Im Mietspiegel 2023 waren es 14,58 Euro, das entspricht einem Anstieg von 5,5 Prozent in zwei Jahren.9 Der Wert für reine Bestandsmieten liegt bei 14,47 Euro, der für Neuvermietungen deutlich höher bei 17,06 Euro pro Quadratmeter. Wichtig: Diese Zahlen liegen unter den Angebotsmieten auf den großen Immobilienportalen, weil der Mietspiegel auf den realen Bestand inklusive aller älteren, günstigeren Verträge schaut, nicht auf das, was Vermieter heute aufrufen.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Anerkannt durch Stadtrat | 26. März 2025 |
| Löst ab | Mietspiegel 2023 |
| Datenzeitraum | Februar 2018 bis Januar 2024 |
| Abgedeckte Wohnungen | rund 500.000 |
| Ø Nettokaltmiete München 2025 | 15,38 €/m² |
| Ø Nettokaltmiete München 2023 | 14,58 €/m² |
| Veränderung in zwei Jahren | +5,5 % |
| Ø Bestandsmiete 2025 | 14,47 €/m² |
| Ø Neuvermietung 2025 | 17,06 €/m² |
| Nächste Ausgabe | voraussichtlich 2027 |
Hinweis
Der Mietspiegel gilt nur für frei finanzierten Wohnraum. Für geförderte Wohnungen (EOF, München Modell, Sozialwohnungen), möblierte Vermietungen, Wohnheime sowie Ein- und Zweifamilienhäuser gelten gesonderte Regeln und der Mietspiegel ist nicht anwendbar.
So funktioniert das Münchner Modell
Anders als etwa Berlin arbeitet München nicht mit einer einfachen Felder-Tabelle, sondern mit einem Regressionsmodell. In dieses Modell fließen nur die Merkmale ein, die nach Paragraf 558 BGB als Wohnwertmerkmale zulässig sind und einen statistisch nachweisbaren Einfluss auf die Quadratmetermiete haben.10 Praktisch heißt das: Du gibst die Eckdaten deiner Wohnung ein, und das offizielle Berechnungsprogramm rechnet daraus einen Mietwert samt Spanne aus. Die wichtigsten Bausteine sind Baujahr, Größe, Wohnlage und Ausstattung.
1. Baujahr und Wohnungsgröße
Baualter und Wohnfläche sind die beiden stärksten Stellschrauben. Ältere Bestandsbauten ohne grundlegende Modernisierung liegen tendenziell niedriger, sanierte Altbauten und Neubauten höher. Bei der Fläche gilt in München wie überall: kleine Wohnungen kosten pro Quadratmeter mehr als große. Gerade in Sendling mit seinem hohen Anteil an kleinen Genossenschafts- und Altbauwohnungen ist dieser Größeneffekt spürbar.
2. Wohnlage: zentral oder außen, in drei Stufen
Der Münchner Mietspiegel berücksichtigt seit mehreren Ausgaben die sogenannte Makrolage, also die Lage innerhalb des Stadtgebiets. Er unterscheidet zwei Makrolagen (zentral und außen) mit jeweils drei Mikrolagen: durchschnittliche, gute und beste Lage. Daraus ergeben sich faktisch sechs Wohnlagekategorien.11 Welche Wohnlage für eine Adresse gilt, hängt unter anderem von Bodenrichtwert, Grünflächen, Infrastruktur und dem unmittelbaren Wohnumfeld ab. Die genaue Einstufung liefert die offizielle Wohnlagenkarte zum Mietspiegel.12
3. Ausstattung und Sondermerkmale
Den Feinschliff bringt die Ausstattung. Als wertsteigernd gelten zum Beispiel Balkon oder Terrasse, hochwertige Bodenbeläge wie Parkett oder Naturstein, eine moderne Einbauküche, eine gehobene Badausstattung oder ein Aufzug ab dem vierten Geschoss.13 Fehlen solche Merkmale oder liegen negative Merkmale vor, geht der Wert nach unten. Im Berechnungsprogramm wirken diese Merkmale als Zu- und Abschläge auf den Basiswert. Am Ende ergibt sich aus dem Grundwert plus oder minus den Zu- und Abschlägen die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung.
Sendling: Stadtbezirk 6 im Überblick
Wichtig zur Einordnung: Was im Sprachgebrauch alles Sendling heißt, verteilt sich amtlich auf mehrere Stadtbezirke. Der eigentliche Stadtbezirk 6 Sendling umfasst nur Untersendling und das Sendlinger Feld. Mittersendling gehört zum Stadtbezirk 7 Sendling-Westpark, Obersendling zum Stadtbezirk 19 Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln.14
Der Stadtbezirk 6 zählte zum 31. Dezember 2023 rund 40.790 Einwohner auf einer Fläche von etwa 393,89 Hektar (knapp 3,94 Quadratkilometer), was einer Dichte von rund 104 Einwohnern pro Hektar entspricht.15 Sendling ist damit einer der am dichtesten bebauten Stadtteile Münchens, geprägt von Mietshäusern und Genossenschaftsbauten, viele davon aus der Zeit vor 1919 oder aus der Zwischenkriegszeit.
Wie dieser Baubestand die Demografie und das Wohnen prägt, liest du im Detail in unserem Überblick zu den Einwohnerzahlen von Sendling und in der Sendling-Statistik.
Wohnlagen in Sendling: eine Einordnung
Eine pauschale Wohnlage für ganz Sendling gibt es nicht. Wie überall in München ist die Einstufung adressgenau und kann von Straße zu Straße wechseln. Die folgende Übersicht ordnet typische Sendlinger Lagen grob ein, maßgeblich bleibt im Einzelfall immer die offizielle Wohnlagenkarte zum Mietspiegel.12 Die genannten Mietspannen sind Marktorientierungen aus Immobilienportalen, nicht die amtlichen Mietspiegelwerte.16
| Lage | Tendenz | Prägung |
|---|---|---|
| Ruhige Lagen nahe Süd- und Westpark | obere Spanne, Marktorientierung 17 bis 19 €/m² | Grün- und Parknähe, ruhige Seitenstraßen, gefragte Adressen |
| Wohnquartiere im Sendlinger Feld | mittlere Spanne, Marktorientierung 14 bis 17 €/m² | dichte Mietshausbebauung, Genossenschaftsbauten, gemischter Bestand |
| Hauptverkehrsachsen (z. B. Lindwurmstraße) | untere Spanne, Marktorientierung 12 bis 14 €/m² | lautere Lagen an stark befahrenen Straßen, älterer Bestand |
Wie stark eine konkrete Adresse vom Durchschnitt abweicht, zeigt erst der offizielle Rechner. Eine ruhige Parklage und eine laute Ausfallstraße können im selben Viertel ganz unterschiedliche Werte ergeben.
Den eigenen Wert online ermitteln
Wer für eine konkrete Wohnung in Sendling die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen möchte, muss nicht mit der gedruckten Broschüre arbeiten. Die Landeshauptstadt München stellt unter mietspiegel-muenchen.de ein offizielles, kostenfreies Berechnungsprogramm samt Wohnlagenkarte zur Verfügung.17 Abgefragt werden im Wesentlichen:
- Adresse der Wohnung (das System liefert die Wohnlage aus der Wohnlagenkarte)
- Baujahr des Gebäudes
- Wohnungsgröße in Quadratmetern
- Ausstattung von Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld
- Sondermerkmale wie Aufzug, Balkon, Terrasse oder hochwertige Bodenbeläge
Am Ende gibt das Programm einen Mietpreisspielraum aus, also einen Wert mit Spanne nach unten und oben. Dieser Wert ist die offizielle ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung. Die Nutzung ist kostenfrei.
Hinweis
Bei rechtlichen Fragen rund um Mieterhöhung oder Mietpreisbremse beraten in München unter anderem der Mieterverein München e.V. und der Münchner Mieterverein e.V. Zum Mietspiegel selbst informiert das Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration. Eine Mitgliedschaft im Mieterverein ist für eine individuelle Rechtsberatung in der Regel Voraussetzung.
Mieterhöhung prüfen: das Wichtigste in Kürze
Eine Mieterhöhung im Bestand ist nur unter mehreren Bedingungen zulässig. Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, sie darf nicht mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen (in München durch die Kappungsgrenze sogar nur 15 Prozent) und sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.18
Beim Vergleich mit dem Mietspiegel zählt der konkrete Wert aus dem Berechnungsprogramm, nicht der allgemeine Stadtdurchschnitt von 15,38 Euro. Bei Neuvermietungen begrenzt die Mietpreisbremse den Neuvertrag in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.19 München gilt durchgängig als angespannter Wohnungsmarkt und ist in der Mieterschutzverordnung des Freistaats Bayern erfasst.
Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte sie nicht ungeprüft unterschreiben. Anhand des Mietspiegels lässt sich in wenigen Minuten überprüfen, ob das Schreiben formell korrekt ist und ob der geforderte Betrag tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Wird die Mietspiegelobergrenze überschritten, ist die Erhöhung in dieser Höhe nicht durchsetzbar.
Ausblick: Mieten in Sendling und die Münchner Wohnpolitik
München erstellt seinen Mietspiegel im Zwei-Jahres-Rhythmus, die nächste Ausgabe ist damit voraussichtlich für 2027 zu erwarten. Bis dahin gelten die Werte von 2025 als Maßstab. Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte vor jeder Entscheidung das Berechnungsprogramm unter mietspiegel-muenchen.de bemühen, in zehn Minuten erledigt.
Für Sendling bleibt das Bild gemischt: dichter, oft älterer Bestand mit vielen kleinen Wohnungen, dazwischen aufgewertete Lagen nahe Süd- und Westpark. Der Stadtteil liegt klar über dem günstigen Münchner Rand, aber unter den Spitzenwerten der zentralen Top-Lagen. Wie sich das auf das gesamte Haushaltsbudget auswirkt, ordnen wir in unserem Überblick zu den Lebenshaltungskosten in Sendling ein.
